Affittacamere
Locanda · Guest house
Struttura ricettiva extralberghiera che offre alloggio in camere all'interno di uno o più appartamenti, entro il numero massimo di camere e posti letto fissato dalla legge regionale, esercitata in forma imprenditoriale.
Che cos’è
L’affittacamere vende camere, non appartamenti, e le vende come impresa. È la differenza che conta rispetto alle altre categorie extralberghiere: c’è partita IVA, c’è iscrizione al registro delle imprese, la prestazione di alloggio è soggetta a IVA con aliquota ridotta e si emette documento fiscale come farebbe un albergo. In molte Regioni è ammessa la somministrazione di alimenti e bevande limitata agli alloggiati, il che consente di vendere la colazione senza cambiare categoria.
Il vincolo caratteristico è la capacità: ogni Regione fissa un tetto di camere e di posti letto oltre il quale non si è più affittacamere, e in genere quel tetto si colloca in un intervallo stretto, poche camere e un numero di letti dell’ordine della decina. Superarlo significa passare ad albergo o a residenza turistico-alberghiera, con requisiti strutturali molto più pesanti. È un tetto che condiziona direttamente la scala del business: non puoi crescere aggiungendo camere nella stessa unità, puoi solo aprire un’altra struttura.
Il termine locanda, che compare come sinonimo, in alcune normative regionali indica proprio l’affittacamere con somministrazione, in altre è una denominazione storica senza autonomia. Guest house è invece un nome commerciale, non una categoria: sulle OTA lo usano indifferentemente affittacamere, B&B e piccole case vacanze.
Come si usa
Chi fa revenue in un hotel di città d’arte deve sapere che una parte rilevante del proprio comp set reale è fatta di affittacamere. Sui portali appaiono con le stesse foto, le stesse recensioni e spesso una posizione migliore, e il cliente che cerca una camera doppia in centro li vede accanto a te. Escluderli dal comp set perché non hanno le stelle significa costruire un posizionamento su un mercato che non esiste.
La loro economia è però diversa dalla tua e va letta bene. Costo del lavoro concentrato in poche ore al giorno, spesso in famiglia. Nessun costo di reparto. Nessun costo di spazi comuni. Ma anche capacità rigida: con sei camere non esiste il gruppo, non esiste il contratto corporate, e una singola cancellazione vale il 17% dell’inventario di quella notte. Questo li rende molto più aggressivi di te sul last minute e molto meno capaci di reggere una politica di prezzo alta in bassa stagione.
La mossa concreta è dividere il rate shopping in due liste: strutture alberghiere e strutture extralberghiere in camere. Guarda separatamente il pickup delle due liste. Quando l’extralberghiero si svuota prima di te, hai spazio per salire; quando resta pieno mentre tu vendi, sei tu ad avere un problema di prezzo o di prodotto.
Peso di una cancellazione su strutture di scala diversa
- affittacamere, camere
- 6
- albergo comparabile, camere
- 74
- cancellazione ricevuta a 3 giorni dall’arrivo
- 1 camera per 2 notti
- ADR
- 118,00 EUR
- inventario perso per l’affittacamere
- 16,7% della notte
- inventario perso per l’albergo
- 1,4% della notte
- ricavo esposto al rischio, affittacamere
- 236,00 EUR su circa 1.416 EUR di notte piena
L'errore tipico: confrontare l'ADR senza guardare cosa comprende
Molti affittacamere vendono la camera con colazione inclusa nel prezzo e senza costi obbligatori aggiuntivi. Un albergo che confronta il proprio ADR camera sola con quello di un affittacamere con colazione inclusa si vede più caro di quanto sia. Prima di confrontare, riporta tutti i prezzi allo stesso contenuto: stessa occupazione, stesso trattamento, stessi costi obbligatori.
Da non confondere con
Rispetto al bed and breakfast, l’affittacamere è quasi sempre attività d’impresa continuativa, senza obbligo di residenza del gestore e senza i limiti di giorni di apertura che alcune Regioni impongono al B&B. Rispetto alla casa vacanze, vende la camera e non l’unità abitativa autonoma. Rispetto alla locazione turistica breve, ha partita IVA, applica IVA e può erogare servizi alla persona.
Numero massimo di camere, requisiti e servizi ammessi variano da Regione a Regione e vengono aggiornati spesso: verifica la legge regionale vigente sulle fonti ufficiali e confrontati con un professionista prima di scegliere la categoria.