Extralberghiero e affitti brevi
Unità sparse, soggiorni lunghi, e un costo di pulizia che entra una volta per soggiorno e non una volta per notte. È la differenza che ribalta quasi tutte le regole prese in prestito dagli hotel.
- L'unità di conto
- Il soggiorno, non la notte
- La voce che pesa
- Pulizia e cambio biancheria
- La leva più forte
- La durata minima
Due prenotazioni da tre notti e una da sei danno lo stesso numero di notti e due conti economici molto diversi.
Se ti riconosci
Le quattro situazioni tipiche di chi gestisce appartamenti e case.
«Guadagno bene ma non mi resta niente»
Quasi sempre è la pulizia: se entra a ogni cambio e i soggiorni sono corti, il costo per notte raddoppia senza che nessuno se ne accorga.
«Metto lo stesso prezzo su tutte le unità»
Unità con capienza, piano e vista diversi hanno domande diverse. Un prezzo unico regala margine sulle migliori e lascia vuote le peggiori.
«Accetto tutte le prenotazioni brevi»
Una notte singola in mezzo a due liberi può bloccare un soggiorno lungo e costare più di quanto rende. Serve una regola, non un giudizio caso per caso.
«Ho unità in tre posti diversi»
Cambia tutto: bacino, stagione, concorrenza, tempi di spostamento del personale. Vanno trattate come strutture diverse, non come un unico gruppo.
Che cosa cambia nel conto
Le voci che, nell’extralberghiero, cambiano il segno del risultato.
- Costo per soggiorno
- Pulizia finale, biancheria, consumabili, tempo di consegna delle chiavi: entra una volta a prenotazione. Diviso per le notti del soggiorno dà il vero costo variabile per notte, che cala al crescere della durata.
- Durata minima per data
- Non una regola fissa: un minimo che si alza nei periodi di domanda forte e scende quando serve riempire. È la leva più potente e la meno usata.
- Buchi di calendario
- Le notti che restano intrappolate fra due prenotazioni. Vanno misurate: sono ricavo perso che non compare in nessun rapporto.
- Costo di gestione per unità
- Manutenzione, condominio, utenze, tempo di coordinamento. Con unità sparse cresce in fretta e decide quali vale la pena tenere.
- Fiscalità e forma del contratto
- Cambia il netto in modo pesante e cambia da regione a regione. Non è materia nostra, ma va messa nel conto prima di dire se una unità rende.
Da dove si parte
Quattro passaggi per rimettere in ordine i conti di un portafoglio di unità.
Il costo per soggiorno, unità per unità
Con i numeri veri delle pulizie e della biancheria, non con una media. Le differenze fra unità sono spesso maggiori di quanto ci si aspetta.
Le regole di durata minima
Costruite sul calendario, non sulla stagione generica: si alzano dove la domanda regge e si abbassano dove no.
La classifica delle unità
Ordinate per margine per notte disponibile, non per fatturato. È la classifica che dice dove investire e che cosa lasciare andare.
La gestione dei buchi
Regole di ultimo minuto e prezzi diversi per le notti orfane, decise prima e non nel panico del giovedì.
Gli errori che vediamo più spesso
Gli errori che vediamo più spesso su appartamenti e case.
Ragionare per notte come un hotel
Quasi tutte le regole alberghiere presuppongono un costo variabile per notte. Qui non è così, e applicarle porta fuori strada.
Accettare ogni soggiorno breve in alta stagione
Il soggiorno corto occupa il giorno di cambio e blocca quello lungo che sarebbe arrivato. Il costo si vede solo se si misurano i buchi.
Tenere unità in perdita per non ridurre il portafoglio
Un’unità con margine negativo non si compensa con il volume delle altre: toglie tempo e attenzione a quelle che rendono.
Un solo prezzo per tutte
Il portafoglio non è omogeneo. Il prezzo unico premia il cliente sulle unità migliori e lascia invendute le altre.
Gli altri tipi di struttura
Se la tua sta a metà fra due di queste, scrivicelo: quasi sempre il conto è un misto dei due.
Hotel indipendente
Una struttura sola, un proprietario che decide tutto e poco tempo per farlo. Il margine si gioca sul prezzo e sul costo di vendita.
Che cosa cambiaGruppi e catene
Più strutture, un solo criterio. Il problema non è il prezzo di una camera: è che due direttori decidano allo stesso modo.
Che cosa cambiaOpen air: campeggi e villaggi
Piazzole e bungalow non sono camere: cambiano capienza, durata minima, stagione e il modo stesso di misurare l’occupazione.
Che cosa cambiaAgriturismi e country house
Poche camere, ristorazione vera, vincoli agricoli. Il ricavo per ospite conta più del prezzo per notte.
Che cosa cambiaResidence e aparthotel
Soggiorni lunghi e clientela mista fra vacanza e lavoro: la disponibilità va gestita a settimane, non a notti.
Che cosa cambiaB&B e piccole strutture
Poche unita, margine sottile, nessuno staff a cui delegare. Ogni ora spesa a gestire è un costo che non compare da nessuna parte.
Che cosa cambiaRaccontaci la struttura
Due minuti di modulo, e una risposta scritta entro due giorni lavorativi con un primo parere sul caso. Gratuita, e sincera anche quando conviene dire di no.
- Rispondiamo sempre, anche per dire che il caso non è nostro
- Nessuna telefonata a sorpresa: prima si scrive
- I dati che ci mandi restano nostri e servono solo a risponderti
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