Locazione turistica breve
Affitto breve · Locazione breve
Contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulato al di fuori di un'attività d'impresa e senza servizi alla persona. Non è una struttura ricettiva.
Che cos’è
È la forma giuridica con cui in Italia si vende la maggior parte dell’offerta extralberghiera. Il perimetro è definito da tre elementi: l’immobile è a uso abitativo, la durata non supera i trenta giorni per singolo contratto, e la prestazione si esaurisce nel godimento dell’alloggio. Restano ammessi i servizi strettamente accessori all’immobile, tipicamente la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Non sono ammessi i servizi alla persona: colazione, pulizia giornaliera durante il soggiorno, cambio biancheria in corso di soggiorno, somministrazione, noleggi e accompagnamento.
La riga che divide i servizi accessori dai servizi alla persona non è un cavillo: è la riga che separa una locazione da un’attività ricettiva. Superata, cambia tutto a valle. Cambia il regime fiscale, cambia il trattamento IVA, cambia la necessità di partita IVA e di titolo abilitativo, cambia perfino la categoria in cui vieni classificato dalla Regione. Chi aggiunge la colazione per alzare l’ADR di sei euro sta cambiando natura giuridica alla propria attività senza accorgersene.
C’è poi una seconda soglia, quella dell’imprenditorialità: oltre un certo numero di unità destinate alla locazione breve la legge presume che si tratti di attività d’impresa, e il regime agevolato non si applica più. È una soglia che riguarda il numero di immobili, non il fatturato, ed è il primo vincolo con cui si scontra chi cresce comprando appartamenti.
Come si usa
Per chi fa revenue in un hotel italiano questa voce serve a leggere il comp set. In gran parte delle città d’arte e in quasi tutte le destinazioni balneari l’inventario in locazione breve è il primo concorrente sul prezzo, e ha una struttura di costi radicalmente diversa: nessun costo di ricevimento, nessun costo di colazione, costo variabile concentrato in pulizia e biancheria, e un pavimento di prezzo che dipende dal regime fiscale del proprietario più che dal costo del servizio. Non lo batti sul prezzo, lo batti dove lui non può arrivare: check-in presidiato, servizi, cancellazione flessibile, programma fedeltà.
Lunedì mattina, se gestisci una struttura in una destinazione con forte presenza di questo inventario, estrai dal rate shopper la disponibilità degli appartamenti comparabili per capienza sulle tue prossime quattro settimane, e guarda quante unità restano aperte a ridosso della data. Quel numero è il tuo vero rischio di compressione mancata: se restano molte unità aperte, la destinazione non si comprime e alzare il prezzo negli ultimi giorni non funziona.
Confronto di pavimento di prezzo su una notte, appartamento e camera d'albergo
- appartamento in locazione breve, tariffa esposta
- 140,00 EUR
- costo pulizia e biancheria per soggiorno di 3 notti
- 60,00 EUR
- costo variabile per notte
- 20,00 EUR
- camera d’albergo comparabile, tariffa esposta
- 155,00 EUR
- costo variabile per camera occupata, colazione inclusa
- 27,00 EUR
- margine di contribuzione appartamento
- 120,00 EUR
- margine di contribuzione camera
- 128,00 EUR
L'errore tipico: leggere solo la tariffa esposta del comp set
Gli appartamenti mostrano quasi sempre un prezzo notte più basso e caricano a parte la pulizia finale. Su un soggiorno di due notti una pulizia da 60 euro vale 30 euro a notte, cioè il 20% del prezzo. Se costruisci il tuo rate positioning sul prezzo notte esposto senza sommare i costi obbligatori, ti posizioni sotto un concorrente che in realtà vende più caro di te.
Da non confondere con
Non è la casa vacanze, che è una struttura ricettiva extralberghiera con titolo abilitativo, e non è l’affittacamere, che è attività d’impresa a tutti gli effetti. La confusione nasce dal fatto che sulle piattaforme i tre prodotti appaiono identici all’ospite: stesso tipo di annuncio, stesse foto, stessa modalità di prenotazione. La differenza sta a monte, negli obblighi e nel regime, e a valle, in quanto resta al proprietario dopo le imposte.
Definizioni, soglie e adempimenti in questa materia cambiano di frequente e si intrecciano con le norme regionali: verifica sempre le fonti ufficiali aggiornate e valuta la tua posizione con un commercialista.