Bed and breakfast
B&B
Struttura ricettiva extralberghiera che offre alloggio e prima colazione in un numero limitato di camere all'interno dell'abitazione del gestore, disciplinata dalle leggi regionali e spesso ammessa in forma non imprenditoriale.
Che cos’è
In Italia il bed and breakfast non è un genere di ospitalità, è una categoria normata. Le leggi regionali lo definiscono come attività di alloggio e prima colazione svolta nella casa in cui il gestore abita, in un numero ristretto di camere, con carattere spesso non imprenditoriale e con limiti che nel resto del mondo non esistono. Il nome è inglese, la disciplina è tutta italiana e tutta regionale.
I vincoli tipici sono tre. Il primo è la capacità: poche camere e un tetto di posti letto. Il secondo è la residenza o il domicilio del gestore nell’immobile, che in diverse Regioni è condizione di esistenza della categoria. Il terzo, che è quello con più impatto commerciale, è il limite ai giorni di apertura o l’obbligo di periodi di chiusura annuale per la forma non imprenditoriale. Alcune Regioni fissano un numero massimo di giorni all’anno, altre richiedono una chiusura continuativa, altre ancora hanno abolito il vincolo. Va verificato caso per caso.
Sulla colazione le norme regionali sono altrettanto specifiche: in genere è ammessa solo per gli alloggiati e con prodotti confezionati o preparazioni semplici, senza cucina professionale. È il motivo per cui il B&B italiano serve quasi sempre una colazione fredda o comprata: non è pigrizia, è il perimetro della categoria.
Come si usa
Per un B&B il revenue management è quasi tutto un problema di capacità, non di prezzo. Con quattro camere il numero di camere-notte annue vendibili è già scritto, e i giorni di chiusura obbligatoria lo tagliano ulteriormente. La prima cosa da calcolare non è l’ADR obiettivo, è quante camere-notte hai davvero: capacità per giorni effettivi di apertura. Su quella base costruisci il budget, non sul totale dell’anno.
La seconda conseguenza è che i giorni di chiusura, se sei tu a sceglierli, sono una decisione di revenue. Chiudere in un periodo con domanda alta perché è più comodo costa moltissimo in proporzione: in una struttura piccola non c’è compensazione possibile in altri mesi. Lunedì mattina prendi la serie storica degli ultimi due anni, ordina le settimane per ricavo per camera disponibile e verifica che i tuoi periodi di chiusura coincidano con le settimane peggiori. Se non coincidono, spostale.
Capacità reale di un B&B con chiusura obbligatoria
- camere
- 4
- giorni dell’anno
- 365
- giorni di chiusura previsti
- 60
- occupazione realistica sui giorni aperti
- 68%
- ADR
- 96,00 EUR
- camere-notte disponibili
- 4 x 305 = 1.220
- ricavo camere atteso
- 1.220 x 0,68 x 96,00 = circa 79.642 EUR
- errore se si calcola il budget su 365 giorni
- circa 15.700 EUR di ricavo mai realizzabile
L'errore tipico: occupazione calcolata sui giorni di calendario
Un B&B che chiude due mesi e calcola l’occupazione su 365 giorni si vede al 57% quando in realtà è al 68%. Il numero basso spinge a tagliare i prezzi per riempire, quando il problema non esiste. L’occupazione va sempre calcolata sui giorni di effettiva apertura, e il dato va dichiarato accanto al numero, altrimenti non è confrontabile con nessuno.
Da non confondere con
Non è l’affittacamere, che è impresa, non richiede la residenza del gestore e in genere ammette più camere. Non è la casa vacanze, che vende unità abitative autonome e non prevede colazione. E soprattutto non è il bed and breakfast nel senso commerciale che il termine ha sulle OTA, dove l’etichetta viene usata da qualunque struttura piccola che serva una colazione, comprese quelle che nella normativa italiana sono tutt’altro.
Limiti di camere, giorni di apertura e requisiti del gestore sono stabiliti dalle Regioni e cambiano con frequenza: controlla la normativa regionale aggiornata sulle fonti ufficiali e verifica la tua posizione con un professionista.