Cedolare secca
Imposta sostitutiva locazioni brevi
Regime opzionale di imposta sostitutiva che, per le locazioni brevi di immobili abitativi, sostituisce IRPEF e addizionali applicandosi al canone lordo pattuito invece che al reddito netto.
Che cos’è
La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce l’imposta sul reddito e le relative addizionali con un’imposta unica applicata direttamente sul canone. Chi la sceglie rinuncia a dedurre i costi: non scarica la commissione del portale, non scarica la pulizia, non scarica le utenze. Paga una percentuale sul lordo pattuito. È questa la caratteristica che conta per chi fa i conti, molto più dell’aliquota in sé.
La struttura del regime, per le locazioni brevi, è articolata su tre livelli. C’è un’aliquota di base che si applica a una unità immobiliare a scelta del contribuente. C’è un’aliquota più elevata che si applica alle unità successive alla prima, entro il numero massimo di immobili consentito. E c’è una soglia di unità destinate alla locazione breve oltre la quale si presume l’esercizio di attività d’impresa: superata quella soglia si esce dal regime, si apre partita IVA e cambia l’intero quadro, IVA compresa.
Le aliquote puntuali e la loro applicazione sono cambiate più volte negli ultimi anni e le fonti sul 2026 non concordano tra loro. Per questo qui non ne trovi nessuna: prendile dal tuo commercialista, aggiornate al momento in cui fai il calcolo. Quello che resta stabile, e che serve al ragionamento economico, è la struttura: base lorda, aliquota crescente con il numero di unità, soglia di imprenditorialità.
Come si calcola
Il punto che manda fuori strada quasi tutti è la base imponibile. Il canone lordo comprende anche quello che l’ospite paga e che tu non vedi mai: la commissione trattenuta dalla piattaforma. Se l’ospite paga 900 euro e il portale ne trattiene 132 di commissione, la base è 900, non 768. Lo stesso vale per la ritenuta operata dall’intermediario, che è un anticipo sull’imposta e non una riduzione della base.
Anche i corrispettivi per i servizi accessori strettamente connessi all’immobile, come la pulizia finale addebitata a parte, seguono di norma la sorte del canone e vanno considerati nel conto. Il risultato è che l’imposta si calcola su un importo sistematicamente più alto del denaro che arriva sul conto.
Base imponibile e denaro effettivamente incassato, soggiorno di 5 notti
- canone pattuito con l’ospite
- 750,00 EUR
- pulizia finale addebitata a parte
- 60,00 EUR
- canone lordo complessivo
- 810,00 EUR
- commissione del portale al 15%
- 121,50 EUR
- costo materiale della pulizia
- 45,00 EUR
- base imponibile ai fini dell’imposta sostitutiva
- 810,00 EUR
- denaro netto prima delle imposte
- 810,00 – 121,50 – 45,00 = 643,50 EUR
- divario fra base tassata e incasso reale
- 166,50 EUR, cioè il 20,6%
Come si usa
Questa voce serve a fissare il pavimento di prezzo. Il costo variabile di una notte in locazione breve non è solo pulizia e biancheria: è pulizia, biancheria, commissione e imposta calcolata su un lordo che comprende la commissione. Se costruisci il tuo prezzo minimo ignorando l’ultimo pezzo, il pavimento che ottieni è più basso del vero e vendi in perdita nelle settimane deboli senza accorgertene.
La mossa concreta è una sola e si fa in mezz’ora. Costruisci un foglio con quattro righe: canone lordo, commissione per canale, costi variabili di soggiorno, imposta calcolata con l’aliquota che il tuo consulente ti indica. Metti in colonna tre durate di soggiorno tipiche. Il numero che esce in fondo è il tuo margine reale per notte, ed è il solo su cui ha senso decidere se accettare una richiesta o tenere alto il prezzo. Rifallo ogni volta che l’aliquota o la commissione cambiano.
L'errore tipico: confrontare il prezzo di un appartamento con quello di un albergo
Un albergo paga imposte sul reddito, cioè su ricavi meno costi, e detrae l’IVA sugli acquisti. Un locatore in cedolare paga sul lordo e non detrae nulla. A parità di prezzo esposto i due hanno margini molto diversi, e in direzioni che cambiano con il livello dei costi. Confrontare i prezzi delle due offerte per dedurne chi guadagna di più è un esercizio senza senso: sono due meccaniche fiscali diverse.
Da non confondere con
Non è la ritenuta operata dall’intermediario: quella è un prelievo alla fonte sul pagamento, questa è il regime con cui il reddito viene tassato. Le due cose si incontrano in dichiarazione, dove la ritenuta già subita si scomputa da quanto dovuto. E non è il regime forfettario, che riguarda le attività con partita IVA e funziona su una logica completamente diversa, con coefficienti di redditività e contributi.
Aliquote, soglie e condizioni di questo regime cambiano quasi ogni anno e le fonti disponibili non sempre concordano: non prendere decisioni sulla base di questa scheda, verifica le norme vigenti sulle fonti ufficiali e fatti quantificare il tuo caso da un commercialista.