Camere disponibili
Available rooms · Room nights available
Il numero di camere-notte che l'albergo può vendere in un periodo, cioè camere fisiche moltiplicate per notti. È il denominatore di occupazione, RevPAR, TRevPAR, GOPPAR e di ogni indice di mercato.
Che cos’è
Sembra il dato più banale dell’albergo e invece è quello su cui si litiga di più, perché sta a denominatore di quasi tutto. Se sbagli le camere disponibili, sbagli occupazione, RevPAR, TRevPAR, GOPPAR, CostPAR e l’indice RGI del comp set, tutti insieme e nella stessa direzione.
La definizione base è semplice: camere fisiche dell’inventario per numero di notti del periodo. Un 90 camere ha 2.790 camere-notte disponibili a luglio e 2.700 a giugno. I problemi cominciano quando l’inventario non è costante.
Le tre situazioni che rompono il conto
- Camere fuori uso (OOO, out of order): guaste o in ristrutturazione, non vendibili per un periodo definito. Sono l’ambiguità principale.
- Camere fuori servizio (OOS, out of service): temporaneamente non assegnabili ma tecnicamente vendibili, ad esempio in attesa di una pulizia straordinaria. Restano quasi sempre a denominatore.
- Chiusura stagionale: un albergo aperto da aprile a ottobre ha 214 giorni di apertura, non 365. Le notti di chiusura non entrano mai nel calcolo.
Come si calcola
La regola che regge nel tempo è questa. Per il confronto con il mercato e per il proprietario si usa l’inventario contrattuale: tutte le camere dell’immobile, fuori uso comprese. È la convenzione dello STR e serve perché una camera chiusa per sei mesi è comunque capitale immobilizzato che deve rendere. Per giudicare il lavoro commerciale si usa l’inventario vendibile: camere fisiche meno le fuori uso. Non ha senso addebitare al revenue manager le dodici camere che il proprietario ha deciso di rifare a marzo.
Le camere di servizio, quelle usate stabilmente come deposito o ufficio, e gli appartamenti del personale non sono inventario e vanno tolti da entrambe le versioni. Le complimentary invece restano a denominatore: erano vendibili, hai scelto tu di regalarle.
Marzo in un 4 stelle da 96 camere con un piano in ristrutturazione
- camere fisiche
- 96
- notti di marzo
- 31
- camere-notte lorde
- 2.976
- camere fuori uso
- 14 camere per 31 notti = 434
- camere vendute
- 1.780
- ricavo camere
- 214.000 EUR
- camere disponibili contrattuali
- 2.976
- camere disponibili vendibili
- 2.542
- occupazione contrattuale
- 59,8%
- occupazione vendibile
- 70,0%
- RevPAR contrattuale
- 71,91 EUR
- RevPAR vendibile
- 84,19 EUR
Come si usa
Scrivi la definizione che usi e mettila in testa a ogni report, in una riga. Sembra burocrazia e invece è la cosa che evita metà delle discussioni con la proprietà. Poi tieni entrambe le serie: la contrattuale per lo STR e per il conto economico, la vendibile per i tuoi confronti interni. Lo scarto fra le due, come nell’esempio, può valere dieci punti di occupazione e dodici euro di RevPAR.
Controllo da fare lunedì: estrai dal PMS il numero di camere disponibili giorno per giorno degli ultimi dodici mesi e cerca i salti. Ogni volta che il numero cambia senza una ragione nota, hai trovato un problema di configurazione che sta inquinando tutte le tue statistiche storiche, e quindi anche il forecast che ci costruisci sopra.
L'errore tipico: inventario che cambia in silenzio
Quando si accorpano due camere in una suite, o si sposta una camera a uso ufficio, quasi nessuno aggiorna la serie storica. Il risultato è un RevPAR che sembra cresciuto del 3% mentre in realtà sono sparite tre camere dal denominatore. Ogni variazione di inventario va datata e annotata, altrimenti i confronti anno su anno sono falsi e nessuno se ne accorge per anni.
Da non confondere con
Le camere disponibili non sono le camere libere di stasera: quello è il residuo vendibile del giorno, che dipende dalle prenotazioni. Qui si parla di capacità, non di disponibilità istantanea. E non coincidono con l’allotment: l’allotment è la quota di camere che apri a un canale o a un contratto, un sottoinsieme che non cambia il denominatore.