Tasso di occupazione
Occupancy · Occupazione · OCC
La quota di camere disponibili effettivamente vendute in un periodo, espressa in percentuale. Misura il riempimento dell'inventario e, moltiplicata per l'ADR, produce il RevPAR: da sola non dice nulla sul prezzo ottenuto.
Che cos’è
L’occupazione è la metrica più vecchia dell’albergheria e la più fraintesa. Nasce come misura operativa, serviva a dimensionare turni, colazioni e lavanderia. È diventata una metrica commerciale per abitudine, non perché lo sia davvero: nessun albergo incassa punti di occupazione.
La sua utilità vera è duplice. Primo, è il moltiplicatore che trasforma l’ADR in RevPAR. Secondo, e più importante, è l’indicatore che segnala quanto sei vicino alla saturazione: sopra il 90% la tua leva è tutta sul prezzo, perché non hai più camere da vendere; sotto il 55% il prezzo sposta poco e devi lavorare su domanda e canali. Il livello di occupazione decide quale leva ha senso muovere.
Nel mercato italiano l’occupazione media annua è molto sbilanciata dalla stagionalità: un albergo di montagna può fare 82% in due stagioni corte e 34% sull’anno; un albergo urbano d’affari tiene invece un livello simile per undici mesi e crolla nelle settimane centrali di agosto. La media annua di occupazione, presa da sola, è quasi sempre un numero senza contenuto.
Come si calcola
Camere vendute su camere disponibili, in camere-notte. Le complimentary e le house use vanno normalmente contate come occupate, perché la camera non è vendibile: se le escludi, l’occupazione scende e l’ADR sale, e i due errori si compensano solo in apparenza. Le camere fuori uso vanno tolte dal denominatore se vuoi misurare la performance commerciale, tenute se vuoi misurare il rendimento dell’immobile.
Esiste anche l’occupazione per posti letto, molto usata nei villaggi, nei campeggi e nell’extralberghiero: camere-letto vendute su letti disponibili. Non è confrontabile con l’occupazione camere e va tenuta in una colonna separata.
Agosto in un villaggio open air della costa adriatica
- piazzole e unita disponibili
- 240
- notti di agosto
- 31
- unita-notte disponibili
- 7.440
- unita-notte vendute
- 6.100
- posti letto disponibili
- 1.020
- letti-notte venduti
- 20.900
- letti-notte disponibili
- 31.620
- occupazione unita
- 6.100 / 7.440 = 82,0%
- occupazione letti
- 66,1%
Come si legge
Guarda l’occupazione per data, non per mese. Il mese all’82% può contenere quattro sabati al 100% e nove martedì al 48%: i sabati ti dicono che hai sbagliato prezzo per difetto, i martedì che hai un problema di domanda infrasettimanale. La media non ti fa vedere né gli uni né gli altri.
Azione concreta per lunedì: costruisci una tabella con le prossime 60 date, occupazione attuale a sistema e occupazione alla stessa distanza dall’arrivo l’anno scorso. Le date sopra il ritmo dell’anno precedente sono candidate a un aumento di prezzo o a una restrizione di soggiorno; quelle sotto il ritmo sono le tue need date. È un’ora di lavoro e sostituisce mesi di sensazioni.
L'errore tipico: inseguire il 100%
Riempire l’ultimo 5% costa quasi sempre più di quanto rende. Le ultime camere si vendono con sconti forti, su canali costosi, a clienti che spendono poco negli extra e che spesso occupano camere migliori pagate meno. Il punto in cui il RevPAR è massimo non coincide quasi mai con il pieno: sta qualche punto sotto, e si individua guardando quanto costano in sconto e in commissione le ultime camere vendute. Se chiudi il mese pieno tutti i sabati, il messaggio non è che sei bravo: è che il prezzo del sabato era basso.
Da non confondere con
L’occupazione camere non è la doppia occupazione, che misura quante persone stanno mediamente in una camera. Un hotel al 70% con 1,9 ospiti per camera e uno al 70% con 1,3 hanno ricavi accessori e costi di colazione molto diversi. E non è il tasso di riempimento dei letti, che nell’open air e nei villaggi è il numero che conta davvero per il food e per i servizi.