Asset management alberghiero
L'attività svolta per conto della proprietà per massimizzare il valore dell'albergo come investimento: controlla il gestore, presidia GOP, NOI e investimenti, e decide contratti, riposizionamenti e tempi di vendita.
Che cos’è
L’asset manager alberghiero lavora per chi possiede l’albergo, non per chi lo gestisce. È una figura nata con la separazione fra proprietà immobiliare e gestione operativa, e in Italia è ancora poco diffusa perché la maggioranza degli alberghi è di proprietà familiare e chi possiede gestisce. Dove i due ruoli sono separati, però, l’asset manager è l’unico che guarda l’albergo come investimento e non come azienda operativa.
Il suo obiettivo è il valore, che si costruisce su due leve. La prima è il reddito: far crescere GOP e NOI, verificando che il gestore ottenga quello che il mercato consente e non solo quello che gli riesce comodo. La seconda è il capitale: decidere quando ristrutturare, quando cambiare insegna o segmento, quando rinegoziare il contratto di gestione, quando vendere.
Il lavoro quotidiano è fatto di controllo e negoziazione: approvare budget e piano tariffario, leggere i report USALI mensili, confrontare la struttura con il proprio comp set e con i benchmark, verificare che il capex venga speso su ciò che produce reddito e non su ciò che piace all’operatore, misurare il gestore su indicatori che non può manipolare.
Come si calcola
La formula di valutazione è la capitalizzazione diretta: NOI diviso tasso di capitalizzazione. Il tasso da usare va chiesto a chi compra e vende alberghi nella tua destinazione, perché cambia con la piazza, con la stagionalità e con la qualità del contratto di gestione. L’aritmetica però è sempre la stessa: ipotizzando un tasso del 6,5% ogni euro di NOI ricorrente vale circa 15,4 euro di valore, mentre con un tasso dell’8,5% ne vale 11,8. Più il tasso è alto, meno vale ogni euro di reddito che riesci a rendere stabile.
È da questa aritmetica che discende la logica dell’asset management. Un investimento di 900.000 euro in rifacimento camere che porta stabilmente 120.000 euro di NOI in più genera, al 6,5%, circa 1,85 milioni di valore: il ritorno non si misura sul payback operativo ma sull’incremento di valore.
Valutazione di un riposizionamento, hotel 90 camere
- NOI attuale
- 1.532.500 EUR
- tasso di capitalizzazione
- 6,5%
- investimento in rifacimento camere e aree comuni
- 2.700.000 EUR
- incremento di ADR atteso a regime
- più 14 EUR
- camere vendute annue
- 24.600
- incremento di margine di contribuzione
- 297.700 EUR
- maggiori costi fissi a regime
- 45.000 EUR
- valore attuale
- 23.577.000 EUR
- NOI a regime
- 1.785.200 EUR
- valore a regime
- 27.464.000 EUR
- creazione di valore netta
- 27.464.000 meno 23.577.000 meno 2.700.000 = 1.187.000 EUR
Come si usa
Per un revenue manager la lezione più utile è imparare a tradurre il proprio lavoro nel linguaggio del proprietario. Non tre euro di ADR in più, ma il valore che quei tre euro creano se diventano ricorrenti. È il modo più efficace di far approvare un budget commerciale, un RMS o una persona in più.
Da fare lunedì: prendi l’ultimo progetto che hai proposto e che è stato respinto per costo, calcola l’effetto annuo sul GOP e dividilo per un tasso di capitalizzazione realistico per la tua destinazione. Ripresenta la proposta con quel numero accanto al costo.
L'errore tipico: misurare il gestore su indicatori che dipendono dal mercato
Legare la valutazione dell’operatore al RevPAR assoluto o all’occupazione premia la fortuna e punisce le annate difficili. In un anno di fiera straordinaria tutti crescono, in un anno di cantiere in centro tutti calano. Gli indicatori che isolano il merito del gestore sono relativi e di margine: l’indice di penetrazione sul comp set, il flow-through, il GOP margin a parità di perimetro. Un contratto di gestione costruito sul solo fatturato produce, con precisione prevedibile, sconti e canali costosi.
Da non confondere con
L’asset manager non è il property manager, che si occupa della manutenzione dell’immobile, né il direttore, che gestisce l’operativo quotidiano, né il revenue manager, che ottimizza prezzi e disponibilità. È il rappresentante degli interessi della proprietà davanti a tutti e tre.
E non è un consulente occasionale. Il valore dell’asset management sta nella continuità: budget approvati e monitorati, report letti ogni mese, capex pianificato su un orizzonte di cinque anni. Una perizia una tantum non è asset management.