EBITDA alberghiero
Il risultato operativo dopo gli oneri fissi di struttura e prima di ammortamenti, interessi e imposte sul reddito. In un albergo si ottiene sottraendo dal GOP management fee, affitto o canone, imposte immobiliari e assicurazioni.
Che cos’è
L’EBITDA è la misura che il mondo della finanza usa per qualunque impresa, ma nell’albergo ha una particolarità che vale la pena capire subito: la voce che lo separa dal GOP non è una voce qualsiasi, è quasi sempre l’affitto. E l’affitto in Italia è la variabile che decide il destino economico di gran parte delle gestioni alberghiere.
Se costruiamo la scala di un full service ipotetico con i ricavi posti uguale a 100 e mettiamo il GOP a 36 punti, bastano 23,5 punti di oneri fissi per lasciarne 12,5 di EBITDA. Quei 23,5 punti sono management fee, canone di locazione o affitto d’azienda, imposte immobiliari e assicurazioni. Significa che quasi due terzi del margine operativo lordo se ne vanno prima ancora di parlare di ammortamenti e di banche. Nelle gestioni italiane in affitto con canoni fissi contrattati in anni di mercato più caldo, la stessa proporzione può peggiorare fino ad azzerare l’EBITDA.
Per questo motivo nel settore si usa anche l’EBITDAR, cioè l’EBITDA prima dell’affitto. Serve a confrontare un albergo di proprietà con uno in locazione, e a valutare il gestore separatamente dal contratto che ha firmato. Nella pratica l’EBITDAR è molto vicino al GOP al netto della management fee.
Come si calcola
Si parte dal GOP costruito secondo USALI e si tolgono, in quest’ordine, le fee di gestione e franchising, il canone di locazione o di affitto d’azienda, le imposte sull’immobile e le assicurazioni sul fabbricato. Non si tolgono ammortamenti, interessi passivi e imposte sul reddito: quelle sono le quattro lettere che l’acronimo esclude per definizione.
Il punto delicato è la riserva per rinnovi. Molti operatori la sottraggono per arrivare a un EBITDA rettificato più prudente, altri la lasciano fuori. Non c’è una convenzione unica: l’importante è dichiarare quale si sta usando, perché su un albergo con 4 milioni di ricavi la scelta sposta l’EBITDA più di quanto possa fare qualsiasi manovra di prezzo dell’anno.
Stesso GOP, due assetti diversi, hotel 90 camere
- ricavo totale
- 3.950.000 EUR
- GOP
- 1.905.000 EUR pari al 48,2%
- caso A, immobile di proprietà
- imposte immobiliari e assicurazioni
- 96.000 EUR
- caso B, gestione in affitto d’azienda
- canone annuo
- 1.150.000 EUR
- imposte e assicurazioni a carico del conduttore
- 44.000 EUR
- EBITDA caso A
- 1.809.000 EUR pari al 45,8%
- EBITDA caso B
- 711.000 EUR pari al 18,0%
- differenza di EBITDA a parita di gestione
- 1.098.000 EUR
Come si usa
L’EBITDA è il numero che serve quando si parla con una banca, con un investitore o con chi vuole comprare. Il GOP racconta come si sta lavorando, l’EBITDA racconta se l’impresa sta in piedi. Un albergo con GOP eccellente e EBITDA vicino a zero non ha un problema di revenue management: ha un problema di contratto.
Da fare lunedì: calcola il canone come percentuale dei ricavi totali degli ultimi tre esercizi. Se supera stabilmente il 25-28% dei ricavi, nessuna strategia di prezzo riporterà l’EBITDA a livelli sani, e la conversazione da aprire è con il proprietario, non con il reparto commerciale.
L'errore tipico: confrontare EBITDA di anni contabilmente diversi
I principi contabili internazionali sui contratti di leasing hanno spostato il canone di locazione fuori dai costi operativi, dove diventa ammortamento del diritto d uso più interessi. L’effetto è che l’EBITDA di un albergo in affitto salta verso l’alto di colpo, anche di quindici o venti punti percentuali, senza che sia cambiato nulla nella gestione. Chi confronta l’EBITDA di due esercizi redatti con criteri diversi, o di due società che applicano principi diversi, legge un miglioramento che non esiste. Quando confronti, chiedi sempre se il canone è dentro o fuori, e in caso di dubbio usa l’EBITDAR.
Da non confondere con
L’EBITDA non è la cassa generata. Non tiene conto degli investimenti necessari a tenere in piedi l’albergo, che in questo settore non sono facoltativi: camere e impianti si consumano e vanno rifatti ogni sette-dieci anni. Un EBITDA che sembra buono può non bastare a pagare rate e capex insieme.
E non è il NOI. Il NOI toglie all’EBITDA anche la riserva per rinnovi ed è il numero con cui si valuta l’immobile: è la misura del proprietario, mentre l’EBITDA è la misura della società di gestione.