NOI
Net Operating Income · Reddito operativo netto
Il reddito operativo che resta al proprietario dell'immobile dopo tutti i costi di gestione, le fee, gli oneri immobiliari e l'accantonamento per il rinnovo di arredi e impianti. È la base su cui si valuta un albergo come investimento.
Che cos’è
Il NOI risponde alla domanda del proprietario: quanto rende questo immobile, ogni anno, una volta pagato tutto quello che serve a farlo funzionare e a tenerlo in condizioni di funzionare ancora. È un concetto che l’albergo prende in prestito dal mondo immobiliare, dove il NOI è la misura standard con cui si confrontano uffici, centri commerciali e hotel.
La differenza rispetto all’EBITDA è una riga sola ma pesante: la riserva per rinnovi e sostituzioni, in inglese FF and E reserve. In un albergo le camere non durano per sempre. Moquette, bagni, arredi, impianti di climatizzazione hanno una vita utile che si misura in anni e non in decenni, e il rifacimento costa decine di migliaia di euro a camera, con differenze forti fra categorie. Si mette a bilancio accantonando ogni anno una percentuale dei ricavi totali, che va ricavata dal costo del proprio ciclo di rinnovo: nell’esempio più avanti l’aliquota applicata è il 4%.
Il NOI serve poi per la valutazione. Il valore di un albergo come investimento si stima dividendo il NOI per un tasso di capitalizzazione che esprime il rendimento richiesto dal mercato per quel tipo di immobile in quella località. Il tasso non è un dato tecnico dell’albergo: lo esprime il mercato, ed è più basso dove il rischio percepito è minore, cioè nelle destinazioni primarie, più alto nelle piazze secondarie e nelle strutture stagionali. Va chiesto a chi tratta compravendite in quella piazza, non preso da una tabella generale.
Come si calcola
Si parte dal GOP, si tolgono management fee e franchise fee, poi gli oneri della proprietà che restano a suo carico (imposte immobiliari, assicurazioni sul fabbricato, eventuali canoni di terra) e infine la riserva per rinnovi. Se l’albergo è affittato a un gestore, dal punto di vista del proprietario il NOI si costruisce dal canone incassato meno gli oneri che non ha ribaltato sul conduttore: è un conto molto più semplice e molto meno informativo.
Attenzione a non confondere la riserva con il capex effettivo dell’anno. La riserva è una media normalizzata; il capex reale è a scatti, zero per sei anni e due milioni al settimo. Per la valutazione conta la riserva, per la cassa conta il capex.
Dal GOP al valore, hotel 90 camere in città
- ricavo totale
- 3.950.000 EUR
- GOP
- 1.905.000 EUR
- management fee 3% dei ricavi
- 118.500 EUR
- imposte immobiliari e assicurazioni
- 96.000 EUR
- riserva per rinnovi 4% dei ricavi
- 158.000 EUR
- tasso di capitalizzazione applicato
- 6,5%
- NOI
- 1.532.500 EUR
- NOI per camera
- 17.028 EUR
- valore stimato
- 1.532.500 / 0,065 = 23.577.000 EUR
- valore per camera
- 262.000 EUR
Come si usa
Il NOI è la traduzione in linguaggio del proprietario di tutto quello che fa il revenue manager. Un euro di GOP in più vale circa 15 euro di valore dell’immobile con un tasso al 6,5%: è l’argomento più efficace per far approvare un investimento in sistemi, in personale commerciale o in ristrutturazione.
Da fare lunedì: prendi il GOP dell’ultimo anno, applica la cascata fino al NOI e dividi per il numero di camere. Confronta il NOI per camera con il valore per camera degli immobili simili nella tua città. Se il rapporto è molto lontano dai tassi di mercato, o l’albergo rende poco per quanto vale, o vale poco per quanto rende: in entrambi i casi è una conversazione da aprire con la proprietà.
L'errore tipico: valutare un albergo senza sottrarre la riserva per rinnovi
È l’errore che si vede in quasi tutti i business plan preparati da chi non viene dal settore. Si prende l’EBITDA, lo si divide per il tasso di capitalizzazione e si ottiene un valore gonfiato del 10-15%. In un albergo la riserva non è prudenza contabile facoltativa: le camere si consumano davvero, e un immobile non rinnovato perde posizionamento, ADR e infine valore. Chi compra un albergo su un multiplo dell’EBITDA scopre il problema al primo rifacimento, quando deve trovare due milioni che il piano non prevedeva.
Da non confondere con
Il NOI non è l’utile netto. Sotto il NOI restano interessi passivi, ammortamenti e imposte sul reddito, che dipendono da come l’operazione è finanziata e non dall’albergo. Due proprietari con lo stesso NOI e leve finanziarie diverse hanno utili netti completamente diversi.
E non è il flusso di cassa disponibile per il debito. Per arrivarci bisogna sostituire la riserva con il capex effettivo dell’anno e togliere le imposte pagate: è il conto che serve per verificare la sostenibilità delle rate.