Unità abitativa
UA · Accommodation unit
L'alloggio completo venduto come singolo pezzo di inventario: casa mobile, bungalow, appartamento, tenda glamping. È il denominatore di tutte le metriche per unità disponibile fuori dall'albergo, qualunque sia il numero di persone che contiene.
Che cos’è
L’unità abitativa è l’alloggio che la struttura mette a disposizione già montato e arredato. La norma distingue le unità fisse, costruite in muratura o in legno, dalle unità mobili installate su piazzola: casa mobile, maxicaravan, chalet su ruote. Nella pratica commerciale il perimetro è più largo e comprende anche l’appartamento di una casa vacanze e la tenda glamping.
Il motivo per cui serve un termine diverso da camera è che l’unità abitativa non è una stanza: è un alloggio autonomo con più ambienti, bagno, cucina e spesso veranda. Si vende intera, non a camera, e questo cambia due cose. La prima è che il ricavo non dipende dal numero di stanze ma dal numero di unità e dalla loro capienza. La seconda è che il costo del cambio, cioè pulizia e biancheria, è per unità e non per stanza, quindi pesa in modo molto diverso sui soggiorni brevi.
Un errore ricorrente è pensare che l’inventario di un camping village sia un numero solo. Non lo è: è una tabella. E le righe di quella tabella hanno prezzi che differiscono di quattro volte, curve di prenotazione sfasate di due mesi e costi variabili incomparabili.
| Tipologia | Unità | Giorni apertura | Unità-notte | ADR alta |
|---|---|---|---|---|
| Piazzole transient | 300 | 190 | 57.000 | 62 EUR |
| Case mobili | 90 | 160 | 14.400 | 165 EUR |
| Bungalow in muratura | 30 | 160 | 4.800 | 138 EUR |
| Tende glamping | 12 | 120 | 1.440 | 178 EUR |
Come si calcola
Le unità-notte disponibili si ottengono moltiplicando ogni tipologia per i propri giorni di apertura e sommando. Le tende glamping che si montano a fine maggio e si smontano a metà settembre non hanno lo stesso calendario delle case mobili, e attribuire a tutte l’apertura più lunga significa mettere a denominatore notti che non esistevano.
Vanno escluse le unità fuori servizio per guasto o sostituzione, le unità usate come alloggio del personale e quelle date in uso gratuito. In molte strutture italiane due o tre case mobili ospitano stabilmente animatori e stagisti: restano nell’inventario patrimoniale, non in quello vendibile.
Camping village, stagione 15 aprile - 21 settembre
- case mobili di proprietà
- 96
- di cui usate come alloggio personale
- 4
- di cui fuori servizio per sostituzione
- 2
- case mobili vendibili
- 90
- giorni di apertura delle case mobili
- 160
- unità-notte vendute
- 9.792
- unità-notte disponibili case mobili
- 14.400
- occupazione case mobili
- 68,0%
Come si usa
La regola operativa è una sola: nessuna metrica si calcola sull’inventario aggregato prima di essere stata calcolata per tipologia. Lunedì mattina costruisci la tabella qui sopra sul tuo inventario reale, con una riga per tipologia commerciale e non per codice PMS, e portala in ogni riunione di prezzo. Se il PMS ha ventidue tipologie perché distingue le case mobili per anno di acquisto, raggruppale in quattro o cinque famiglie che il cliente riconosce.
Da lì in avanti ogni decisione ha un destinatario preciso: la restrizione di soggiorno minimo si applica alle case mobili e non alle piazzole, lo sconto ultimo minuto si apre sui bungalow interni e non sulle unità fronte piscina.
L'errore tipico: unità e posti letto usati come sinonimi
Molti gestionali dell’open air riportano l’occupazione in posti letto perché è il dato che serve alla comunicazione ISTAT e alla questura. Se prendi quel numero e lo chiami occupazione, stai leggendo una cosa diversa: con case mobili da sei posti vendute in media a 4,1 persone, l’occupazione a posti letto è più bassa di venti punti di quella a unità. Non è un errore di misura, sono due indicatori distinti, e vanno letti insieme sapendo quale si sta guardando.
Da non confondere con
Rispetto alla camera d’albergo la differenza non è la dimensione ma l’autonomia: la casa mobile ha cucina e quindi compete con l’appartamento, non con la camera. Questo si vede nel conto economico, dove il ricavo accessorio da ristorazione è molto più basso e quello da servizi, market e tessera club molto più alto.