Piazzola
Pitch · Unità di sosta
L'area attrezzata riservata all'uso esclusivo di un equipaggio, con i suoi allacciamenti e il suo posto auto. È l'unità di inventario del campeggio: quello che la camera è per l'albergo.
Che cos’è
La norma la definisce come l’area attrezzata riservata all’uso esclusivo di un equipaggio, cioè di un mezzo o di una tenda con le persone che lo accompagnano. In pratica è un rettangolo di 60-100 metri quadri con presa elettrica, e spesso attacco acqua e scarico, dove il cliente porta il proprio alloggio. Le regioni distinguono la piazzola standard da quella minima o di transito, con superfici e dotazioni diverse.
Per il revenue management conta una sola cosa: la piazzola è l’unità di inventario. Ogni metrica costruita sulla camera si trasferisce alla piazzola cambiando il denominatore, e nient’altro. Chi importa il glossario alberghiero in un campeggio senza fare questo passaggio ottiene numeri che non tornano.
La differenza vera rispetto alla camera è che la piazzola è molto meno omogenea. In un campeggio da 380 piazzole ci sono di fatto quattro o cinque inventari distinti: fronte mare, prima fila dietro le dune, ombreggiate interne, senza scarico, di transito vicino alla strada. Il divario di prezzo fra la migliore e la peggiore in agosto è il più ampio di tutto l’inventario, e la domanda per le prime si esaurisce a marzo mentre le ultime restano libere a Ferragosto. Trattarle come un unico blocco significa rinunciare a metà del lavoro.
Terzo elemento: la piazzola quasi mai si vende a prezzo unico. Il conto è composto da quota piazzola, quota persona per fascia di età, auto, allaccio elettrico, eventuale tessera club. Il numero che sta in vetrina sui portali è solo il primo addendo, e questo rende il confronto competitivo molto più insidioso che in hotel.
Come si calcola
A denominatore vanno le piazzole vendibili, non quelle autorizzate. Vanno tolte le piazzole occupate stabilmente da case mobili e bungalow di proprietà della struttura, quelle usate come deposito o come area di servizio, e quelle chiuse per lavori. Contare le piazzole autorizzate quando una parte ospita unità abitative è il modo più rapido per contare due volte lo stesso inventario.
Le piazzole assegnate a contratto stagionale vanno tenute a denominatore, perché occupano spazio fisico, ma vanno isolate in una serie a parte: sono vendute al 100 per cento per costruzione e se le mescoli al transient l’occupazione perde significato.
Campeggio adriatico, 380 piazzole, mese di luglio
- piazzole autorizzate
- 412
- piazzole occupate da case mobili
- 26
- piazzole di servizio e deposito
- 6
- piazzole vendibili
- 380
- di cui a contratto stagionale
- 64
- piazzole transient vendibili
- 316
- notti di luglio
- 31
- piazzole-notte transient disponibili
- 9.796
- piazzole-notte transient vendute
- 7.150
- ricavo medio per piazzola-notte
- 58 EUR
- occupazione transient
- 7.150 / 9.796 = 73,0%
- ricavo piazzole
- 414.700 EUR
- RevPAU piazzole
- 414.700 / 9.796 = 42,33 EUR
Come si usa
Il primo lavoro operativo è la mappatura dei settori. Lunedì mattina prendi la pianta del campeggio, assegna ogni piazzola a un settore commerciale e ricalcola occupazione e ricavo medio per settore sull’ultima stagione chiusa. Quasi sempre emerge che due settori si saturano con quaranta giorni di anticipo e uno resta al 45 per cento: il primo va prezzato più alto, il terzo va usato come prodotto di ingresso o riconvertito.
Il secondo è controllare quante piazzole stai togliendo al transient. Ogni casa mobile installata mangia una piazzola e mezza o due, e il conto va fatto sul ricavo di picco, non sulla media annua.
L'errore tipico: il denominatore preso dall'autorizzazione
Il numero di piazzole scritto sull’autorizzazione comunale è quasi sempre più alto di quello vendibile, perché comprende le aree su cui nel frattempo sono state installate le case mobili e le piazzole trasformate in parcheggio o in area giochi. Usarlo a denominatore abbassa l’occupazione di 6-10 punti e fa apparire un campeggio pieno come un campeggio mediocre. Rifai il conto sulla pianta reale a inizio stagione e aggiornalo ogni volta che installi o rimuovi un’unità.
Da non confondere con
La piazzola non è l’unità abitativa. Nella piazzola l’alloggio lo porta il cliente, quindi non ci sono biancheria, pulizia finale e ammortamento dell’arredo: i costi variabili per notte sono una frazione di quelli di una casa mobile, e anche il prezzo lo è. Mettere le due cose nello stesso conto senza distinguerle produce un ricavo medio che non descrive nessuno dei due prodotti.
Non è nemmeno il posto letto. Una piazzola ospita da due a sei persone e il ricavo cambia in proporzione, perché la tariffa è composta anche dalla quota persona. Per questo nel campeggio l’occupazione delle piazzole e l’occupazione dei posti letto vanno guardate insieme.