Casa mobile e bungalow
Mobile home · Chalet · Unita attrezzata
L'alloggio prefabbricato installato su piazzola, con camere, bagno, cucina e veranda: la casa mobile è su ruote e resta un bene mobile, il bungalow è fisso. È il prodotto a ricavo più alto dell'open air.
Che cos’è
La casa mobile è un prefabbricato di 25-40 metri quadri montato su telaio con ruote, che resta giuridicamente un bene mobile: due o tre camere, bagno, cucina, veranda esterna coperta. Il bungalow ha la stessa funzione commerciale ma è una costruzione fissa, in legno o muratura, con tempi e vincoli edilizi completamente diversi. Per chi vende sono lo stesso prodotto; per chi investe no.
È il prodotto che ha cambiato il conto economico dell’open air italiano. Una piazzola rende in stagione poco più di tremila euro; la casa mobile che ci sta sopra ne rende quattro volte tanti, con una domanda diversa: non il campeggiatore con il proprio mezzo, ma la famiglia che cerca un appartamento con i servizi del villaggio e che confronta il tuo prezzo con quello di un residence, non con quello di un altro campeggio.
Il rovescio è che la casa mobile porta con sé tutti i costi dell’alloggio arredato: pulizia a ogni cambio, biancheria, manutenzione dell’arredo, sostituzione a fine ciclo. E porta un investimento che va recuperato dentro la vita utile dell’unità, che in condizioni marine è di dieci-quindici anni.
Come si calcola
Il conto corretto è incrementale. Al numeratore l’investimento pieno: acquisto, trasporto, gru, pedana, allacci, arredo esterno. Al denominatore non il ricavo della casa mobile, ma la differenza fra quel ricavo e quello che le piazzole occupate producevano prima, meno i costi operativi aggiuntivi. Una casa mobile con veranda e spazio esterno occupa una piazzola e mezza o due.
Una casa mobile da sei posti in un campeggio adriatico
- acquisto, trasporto, installazione e arredo
- 44.000 EUR
- giorni di apertura
- 160
- occupazione attesa
- 68%
- ADR medio di stagione
- 118 EUR
- piazzole occupate
- 1,5
- ricavo annuo per piazzola
- 3.827 EUR
- pulizie e biancheria (20 cambi a 45 EUR)
- 900 EUR
- manutenzione, assicurazione, apertura e chiusura
- 1.000 EUR
- notti vendute
- 109
- ricavo annuo della casa mobile
- 12.862 EUR
- ricavo di piazzola sottratto
- 5.741 EUR
- margine incrementale annuo
- 5.221 EUR
- anni di rientro
- 44.000 / 5.221 = 8,4
Come si legge
Otto anni e mezzo di rientro su una vita utile di dodici o quindici sono un investimento che funziona, ma non è l’affare che sembra quando si guarda solo l’ADR. E il risultato è fragile su due variabili: l’occupazione e il numero di piazzole sacrificate. Con occupazione al 55 per cento invece che al 68 il margine scende a 2.743 euro e il rientro supera i quindici anni, cioè la vita utile dell’unità. Con due piazzole occupate invece di una e mezza si perdono altri 1.914 euro l’anno e il rientro va a tredici.
La conseguenza operativa è che le case mobili vanno installate dove le piazzole rendono meno, non dove rendono di più. Molte strutture hanno fatto l’opposto, mettendole in prima fila sul mare perché si vendevano meglio: il ricavo sottratto in quel settore è il doppio della media, e il rientro si allunga.
Il secondo effetto da presidiare è il ciclo di sostituzione. Una casa mobile di dodici anni ha ancora un’occupazione decente ma si vende a una tariffa sensibilmente più bassa di quella delle unità nuove, e soprattutto tira giù il punteggio delle recensioni della struttura intera. Programma la sostituzione a rate, tre o quattro unità l’anno, non in blocco.
L'errore tipico: comprare guardando solo l'ADR
La decisione di installare dieci case mobili si prende quasi sempre confrontando 118 euro a notte con i 46 della piazzola. In quel confronto mancano tre cose: le piazzole che spariscono, i costi di cambio, e il fatto che l’occupazione delle case mobili nelle spalle di stagione è più bassa di quella delle piazzole, perché il campeggiatore con il camper viaggia a maggio e a settembre mentre la famiglia con i bambini no. Fai il conto incrementale prima di firmare, e rifallo con l’occupazione del tuo anno peggiore.
Da non confondere con
La casa mobile non è la piazzola attrezzata. Nella piazzola l’alloggio lo porta il cliente e i costi variabili per notte sono di pochi euro; nella casa mobile ci sono biancheria, pulizia finale e ammortamento. Sono due conti economici diversi e vanno tenuti su righe separate.
Non è nemmeno l’equivalente della junior suite alberghiera, anche se la logica del differenziale di prezzo è la stessa. La junior suite è una variante della camera dentro lo stesso edificio; la casa mobile è un prodotto autonomo che compete con appartamenti e residence, e la sua elasticità al prezzo è molto più alta.