Costo fisso
Fixed cost · Costi di struttura
Il costo che l'albergo sostiene per essere aperto, indipendentemente dal numero di camere vendute quella notte. Cambia con il tempo e con le decisioni di struttura, non con l'occupazione.
Che cos’è
In un albergo la quota di costi fissi è altissima rispetto a quasi ogni altra impresa: la parte più consistente dei costi totali non si muove al variare dell’occupazione. Questa è la ragione economica profonda per cui esiste il revenue management. Se ogni camera in più costasse quasi quanto incassa, riempire non varrebbe la pena; siccome il margine di contribuzione è alto, ogni camera venduta in più contribuisce quasi interamente a coprire i fissi, e ogni camera invenduta è persa per sempre.
Le voci fisse tipiche sono il personale a tempo indeterminato di ricevimento, direzione, amministrazione e manutenzione, il canone di locazione, le utenze di base delle aree comuni, i canoni software (PMS, channel manager, RMS, booking engine), le assicurazioni, le imposte immobiliari, i contratti di manutenzione programmata, la sicurezza, i costi di marketing non a performance, gli ammortamenti.
La parola fisso però va sempre accompagnata da un orizzonte temporale. Nell’arco di una notte è fisso quasi tutto. Nell’arco di una stagione diventano variabili i contratti stagionali, l’apertura di un piano, il secondo turno di cucina. Nell’arco di tre anni sono negoziabili anche canone e organico. Quello che in gergo si chiama costo a gradini, o semifisso, è la categoria più insidiosa: resta piatto fino a una soglia di occupazione e poi salta di colpo, come il portiere di notte che serve dal momento in cui si superano stabilmente le trenta camere occupate.
Come si calcola
Si isolano dal conto economico tutte le voci che non variano con le camere vendute e si dividono per il periodo. Il numero più utile è il costo fisso giornaliero per camera disponibile: dice quanto pesa ogni giorno di apertura, prima ancora di vendere qualcosa. Per le strutture stagionali il calcolo va fatto sui giorni di effettiva apertura, altrimenti i mesi chiusi distorcono tutto.
Struttura dei costi fissi annui, hotel 90 camere aperto tutto l'anno
- personale a tempo indeterminato
- 1.020.000 EUR
- canone di locazione
- 520.000 EUR
- utenze di base aree comuni
- 88.000 EUR
- amministrazione e generali
- 112.000 EUR
- canoni software e sistemi
- 34.000 EUR
- marketing non a performance
- 56.000 EUR
- manutenzione programmata
- 68.000 EUR
- assicurazioni e imposte immobiliari
- 44.000 EUR
- camere disponibili annue
- 32.850
- costi fissi annui
- 1.942.000 EUR
- costo fisso per camera disponibile
- 59,12 EUR al giorno
- costo fisso giornaliero della struttura
- 5.321 EUR
Come si usa
Il costo fisso per camera disponibile è il numero da tenere sul muro: 59 euro al giorno per camera significa che l’albergo dell’esempio apre ogni mattina con 5.321 euro di buco da colmare. Con un margine di contribuzione di 88 euro a camera, servono 61 camere vendute per pareggiare la giornata.
Da fare lunedì: individua i costi a gradini e scrivi accanto a ciascuno la soglia di occupazione che lo fa scattare. Poi verifica se in bassa stagione stai pagando gradini che non servono: il secondo turno di pulizie, il ristorante aperto a pranzo con sei coperti, il piano alto tenuto attivo per otto camere. Chiudere un gradino è quasi sempre la leva di margine più veloce disponibile.
L'errore tipico: spalmare i costi fissi annui in dodicesimi su una struttura stagionale
È la prassi contabile più diffusa e produce numeri gestionali inutilizzabili. Un hotel di mare aperto da maggio a settembre che divide i costi fissi per dodici mostra novembre in perdita catastrofica e agosto con un margine gonfiato, e chi legge conclude che agosto va benissimo mentre magari agosto sta solo coprendo gli undici mesi che non ha guadagnato. Per il controllo di gestione i costi fissi vanno attribuiti al periodo di apertura, e la redditività va giudicata sull’intera stagione: l’unico giudizio sensato su un albergo stagionale è annuale.
Da non confondere con
Il costo fisso non coincide con le spese non distribuite dello USALI. Sono due classificazioni ortogonali: le spese non distribuite si definiscono per attribuzione (non appartengono a un reparto), i costi fissi per comportamento (non variano con il volume). L’energia è una spesa non distribuita ma ha una componente variabile importante; il personale ai piani è un costo diretto di reparto ma è in larga parte variabile.
E non è il costo affondato. Un canone già firmato per cinque anni è fisso ma non affondato: si può rinegoziare. Un investimento in ristrutturazione già fatto è affondato e non deve entrare in nessuna decisione di prezzo futura.