Kapitaldienstfahigkeit
Sostenibilita del debito · Debt service capacity
La capacità di un albergo di pagare rate e interessi con la cassa che genera. Si misura confrontando il flusso disponibile dopo imposte, prelievi e investimenti di mantenimento con il servizio annuo del debito.
Che cos’è
Il termine viene dal linguaggio bancario tedesco e in Italia è di uso corrente in Alto Adige e nelle aree alpine di lingua tedesca, dove l’albergo familiare finanziato con mutui pluriennali è il modello dominante. Significa letteralmente capacità di servizio del capitale, e risponde a una domanda che ogni banca pone prima di erogare: con i soldi che questo albergo produce, la rata si paga.
La logica è più severa di quella dell’EBITDA. Non basta che l’impresa sia redditizia: dalla redditività vanno tolte le imposte, i prelievi della famiglia proprietaria che vive dell’attività, e soprattutto gli investimenti di mantenimento, che in albergo non sono rinviabili a lungo. Quello che resta è la cassa disponibile per la banca, e il rapporto fra questa e il servizio annuo del debito è il numero che decide il finanziamento.
Le soglie di riferimento sono note. Un rapporto sotto 1,0 significa che l’albergo non genera abbastanza e sta pagando il debito con nuovo debito o con capitale della famiglia. Fra 1,0 e 1,2 la situazione è tesa e un’annata mediocre basta a farla saltare. Sopra 1,3 il debito si serve senza forzature, e un progetto di ampliamento serio si costruisce puntando più in alto, perché quel margine serve a assorbire una stagione storta.
Come si calcola
Al numeratore si parte dall’EBITDA e si tolgono le imposte effettive, il compenso o i prelievi dell’imprenditore e della famiglia (che spesso non compaiono come costo nel conto economico e per questo vengono dimenticati), e il capex di mantenimento normalizzato, che va stimato sulla propria struttura partendo dal piano di rinnovo di camere, impianti e aree comuni e spalmandone il costo sugli anni di vita utile. Al denominatore la somma di quota capitale e interessi di tutti i finanziamenti, leasing compresi.
Il concetto gemello è il limite di servizio del debito: preso il numeratore, si calcola quanto debito si può sostenere a un dato tasso e a una data durata. È il conto che va fatto prima di progettare un ampliamento, non dopo aver chiesto i preventivi.
Verifica di sostenibilità, hotel 3 stelle superior 55 camere in area alpina
- ricavo totale
- 3.100.000 EUR
- EBITDA
- 930.000 EUR pari al 30,0%
- imposte effettive
- 150.000 EUR
- prelievi della famiglia proprietaria
- 90.000 EUR
- capex di mantenimento, 5,8% dei ricavi
- 180.000 EUR
- mutuo residuo
- 4.200.000 EUR, durata 15 anni, tasso 4,2%
- cassa disponibile per il debito
- 510.000 EUR
- rata annua comprensiva di capitale e interessi
- 383.000 EUR
- rapporto di copertura
- 510.000 / 383.000 = 1,33
- margine di sicurezza
- 127.000 EUR pari a 4,1 punti di EBITDA margin
Come si usa
Il numero va calcolato ogni anno e proiettato su tre, non solo quando serve un finanziamento. Serve soprattutto a stabilire quanto si può investire: il limite di indebitamento sostenibile è un dato oggettivo che dovrebbe precedere ogni progetto di ampliamento, di piscina o di spa.
Da fare lunedì: calcola quanti punti di EBITDA margin puoi perdere prima di scendere sotto 1,0. Nell’esempio sono poco più di quattro punti, cioè una stagione con occupazione inferiore di sei o sette punti. Se il margine di sicurezza è più stretto di così, il tema prioritario dell’anno non è la crescita ma la rinegoziazione della durata del debito.
L'errore tipico: dimenticare capex e prelievi nel calcolo
Il conto che si vede più spesso è EBITDA diviso rata, e restituisce numeri rassicuranti: nell’esempio darebbe 2,43 invece di 1,33. Ma le imposte si pagano, la famiglia che lavora nell’albergo deve viverci, e le camere vanno rifatte ogni otto o dieci anni. Un albergo che copre la rata solo rinviando gli investimenti sta consumando il proprio posizionamento: dopo due o tre anni l’ADR cede, e la sostenibilità peggiora proprio mentre la struttura invecchia. È la spirale più comune nell’alberghiero familiare, e comincia sempre da un calcolo fatto sull’EBITDA lordo.
Da non confondere con
Non è il rapporto fra debito ed EBITDA, che misura quanti anni di margine servirebbero a estinguere il debito e ignora completamente la durata e il tasso. Due alberghi con lo stesso rapporto debito su EBITDA hanno sostenibilità molto diverse se uno ha un mutuo a venti anni e l’altro a otto.
E non è la redditività. Un albergo può avere un EBITDA margin eccellente e non essere in grado di servire il debito, perché si è indebitato troppo o troppo a breve; e uno con margini modesti può essere solidissimo perché quasi privo di debito. Sono due giudizi indipendenti e vanno dati separatamente.