Costi di pre-apertura e chiusura stagionale
Manutenzione stagionale · Opening costs
Le spese concentrate nelle settimane in cui la struttura non vende: rimessa in servizio di impianti e unità prima dell'apertura, messa a riposo e manutenzione dopo la chiusura. Non hanno ricavo contemporaneo.
Che cos’è
Una struttura stagionale lavora tre mesi e paga dodici. Prima di aprire va rimesso in funzione tutto: rete idrica con i trattamenti antilegionella, piscina da riempire, trattare e collaudare, novanta case mobili da aprire, controllare e pulire a fondo, verde da potare, manutenzioni edili, personale da assumere e formare. Dopo la chiusura si svuotano gli impianti, si mettono in sicurezza le unità, si smontano le strutture leggere e si paga la guardiania invernale.
Queste spese hanno due caratteristiche che le rendono insidiose. La prima è che maturano quando il ricavo è zero, quindi in un conto economico mensile fanno apparire marzo e ottobre come mesi disastrosi e i mesi estivi come mesi straordinari. La seconda è che sono largamente indipendenti dal volume: si sostengono uguali che la stagione vada bene o male.
Come si calcola
Si sommano pre-apertura, chiusura e costi fissi annui e si divide per i giorni di apertura. Il risultato è quanto ogni giorno di vendita deve produrre di margine prima che la struttura cominci a guadagnare. Diviso per le unità vendibili dà la stessa soglia espressa in ricavo per unità disponibile, cioè direttamente confrontabile con il RevPAU.
Camping village 420 unità, 160 giorni di apertura
- impianti idrici e antilegionella
- 9.000 EUR
- piscina, riempimento e collaudo
- 14.000 EUR
- apertura e pulizia a fondo di 90 case mobili
- 10.800 EUR
- verde, potature, sistemazioni
- 12.000 EUR
- manutenzioni edili
- 18.000 EUR
- selezione e formazione del personale
- 6.000 EUR
- svuotamento impianti e antigelo
- 7.000 EUR
- smontaggio e stoccaggio
- 9.000 EUR
- guardiania invernale
- 11.000 EUR
- altri costi fissi annui
- 780.000 EUR
- RevPAU di stagione
- 38,46 EUR
- totale pre-apertura
- 69.800 EUR
- totale chiusura
- 27.000 EUR
- costo fisso giornaliero
- 876.800 / 160 = 5.480 EUR
- costo fisso per unità disponibile
- 13,05 EUR
Come si usa
Il numero da portare in riunione è quello per unità disponibile: 13,05 euro di costo fisso contro 38,46 di RevPAU. Aggiungendo i costi variabili, che a un’occupazione del 56 per cento pesano circa 6 euro per unità disponibile, il pareggio sta intorno a 19 euro di RevPAU. Sapere questo cambia le decisioni sulle spalle di stagione: nelle settimane in cui il RevPAU atteso è sopra la soglia dei soli costi variabili conviene restare aperti anche se non si copre il fisso, perché il fisso lo paghi comunque.
La regola contabile che segue è competenziare. I 96.800 euro di pre-apertura e chiusura vanno ripartiti sui giorni di apertura, non imputati al mese in cui esce il bonifico. Altrimenti il conto economico gestionale dice che marzo perde 70.000 euro e agosto ne guadagna 400.000, e su quella base non si decide nulla.
L'errore tipico: allungare la stagione senza rifare il conto
Si decide di aprire venti giorni prima per intercettare i ponti di primavera. Quello che non entra nel conto è che l’apertura anticipata sposta anche la pre-apertura: gli impianti vanno avviati tre settimane prima, la piscina va scaldata, il personale va assunto con contratti più lunghi. In diverse strutture il costo aggiuntivo dell’anticipo ha superato il margine dei venti giorni guadagnati, e per due anni nessuno se n’è accorto perché il ricavo era effettivamente cresciuto.
Da non confondere con
Non sono manutenzione straordinaria. La sostituzione di un blocco servizi o l’acquisto di dieci case mobili sono investimenti che si ammortizzano su più stagioni; qui si parla di costi ricorrenti che tornano ogni anno uguali. Mescolare le due voci è comodo per il conto dell’anno e disastroso per il piano a cinque anni, perché nasconde il ciclo di sostituzione delle unità.