FF&E reserve
Riserva di sostituzione · Capital replacement reserve · Furniture, Fixtures and Equipment
L'accantonamento annuo, calcolato in percentuale sui ricavi totali, destinato a sostituire arredi, dotazioni e impianti quando saranno consumati. È la voce che separa il GOP dal reddito che il proprietario può davvero portare a casa.
Che cos’è
Un albergo si consuma mentre lavora. Moquette, materassi, bagni, arredi, climatizzazione, ascensori, sistemi informatici: ognuno ha una vita utile fra i sei e i quindici anni, e alla fine va sostituito, non riparato. La riserva mette a bilancio questo fatto ogni anno, invece di scoprirlo tutto insieme quando la camera non è più vendibile.
Il principio è semplice: si accantona una percentuale dei ricavi totali, e quella somma non è disponibile per la distribuzione degli utili. Le aliquote di riferimento sono note: 1-2% nei primi due o tre anni dall’apertura o da una ristrutturazione integrale, 3% in regime ordinario, 4-5% per un albergo con servizi completi o con più di dieci anni sulle spalle. I contratti di gestione con le catene la fissano quasi sempre fra il 3% e il 5% dei ricavi totali, e le banche la richiedono come condizione nei finanziamenti.
Un conto economico senza riserva racconta una redditività che non esiste. Il GOP di un albergo di città ben gestito è una quota importante dei ricavi, ma è una quota lorda: togliere qualche punto per la riserva non è pessimismo contabile, è la condizione per restare a quel livello anche fra otto anni.
Come si calcola
Il conto base è l’aliquota moltiplicata per i ricavi totali. Ma l’aliquota non va presa dal manuale: va verificata contro il costo reale del ciclo di rinnovo della tua struttura. Si stima il costo di rifacimento per camera, lo si moltiplica per le camere, lo si divide per gli anni del ciclo e per i ricavi annui. Il risultato è l’aliquota che serve davvero.
Il costo di rifacimento completo di una camera, arredi, bagno e impianti, cambia molto con la categoria e con il tipo di edificio, e va chiesto a un fornitore sul proprio caso invece di essere stimato a tavolino: in un immobile storico vincolato può valere il doppio che in una struttura recente. Fatto il conto, molti alberghi scoprono che il 3% di prassi copre poco più di metà del fabbisogno.
Hotel 90 camere, quattro stelle di città, verifica dell'aliquota
- ricavo totale annuo
- 3.900.000 EUR
- aliquota applicata
- 4%
- ciclo di rinnovo camere
- 8 anni
- costo di rifacimento per camera
- 22.000 EUR
- accantonamento annuo
- 156.000 EUR
- somma disponibile a fine ciclo
- 1.248.000 EUR
- fabbisogno per le sole camere
- 1.980.000 EUR
- scoperto a fine ciclo
- 732.000 EUR
- aliquota minima necessaria
- 6,3% dei ricavi totali
Come si usa
La riserva serve a due cose diverse. Al proprietario serve per sapere quanto rende davvero l’immobile, cioè per arrivare al NOI. Alla direzione serve come vincolo di cassa: se l’accantonamento resta solo una riga contabile e i soldi vengono distribuiti, al momento del rinnovo si va in banca.
Da fare lunedì: calcola la tua aliquota minima con il conto del ciclo e confrontala con quella che stai applicando. Poi verifica se l’accantonamento è solo scritto o è anche depositato su un conto separato. Se la differenza fra le due aliquote è di due punti o più, va portata alla proprietà con un piano di rinnovo per lotti: venti camere l’anno per cinque anni costano come cento camere in una volta, ma non richiedono di chiudere l’albergo e si finanziano con la gestione corrente.
L'errore tipico: la riserva che esiste sul foglio e non in banca
È la situazione più diffusa negli alberghi indipendenti italiani a conduzione familiare. La riserva viene indicata nel budget perché il consulente l’ha messa, ma l’utile viene distribuito per intero e il conto dedicato non esiste. Per sei o sette anni non succede nulla, la struttura regge, i numeri sembrano ottimi. Poi le recensioni iniziano a parlare del bagno, l’ADR perde dieci euro rispetto ai concorrenti rinnovati, e la ristrutturazione va finanziata con un mutuo in un momento in cui i tassi non li scegli tu. L’accantonamento senza cassa corrispondente non è un accantonamento: è una promessa.
Da non confondere con
La riserva non è l’ammortamento. L’ammortamento è una scrittura fiscale che ripartisce il costo storico di quello che hai già comprato; la riserva è una stima prospettica di quanto costerà comprarlo di nuovo, ai prezzi di domani. In periodi di inflazione dei costi di costruzione le due cifre divergono parecchio.
E non è il capex dell’anno. La riserva è una media regolare, il capex reale è a scatti: zero per anni e poi due milioni in una stagione. Per valutare l’albergo conta la riserva, per pianificare la cassa conta il capex.