EBITDAR
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization and Rent · Risultato prima dell'affitto
Il risultato operativo prima di interessi, imposte, ammortamenti e canone di affitto. È la riga che isola il costo dell'immobile e rende confrontabile la gestione di un albergo di proprietà con quella di un albergo condotto in affitto.
Che cos’è
Due alberghi identici, stesse camere, stesso ADR, stesso GOP. Il primo è di proprietà della famiglia che lo gestisce, il secondo paga un canone d’affitto d’azienda di 900.000 euro l’anno. Guardando l’EBITDA, il primo sembra un ottimo albergo e il secondo un disastro. Ma la gestione è la stessa: cambia solo chi possiede il muro e a che prezzo lo mette a disposizione. L’EBITDAR nasce per rimuovere esattamente questa differenza.
In Italia serve più che altrove. L’affitto d’azienda e la locazione dell’immobile sono la forma contrattuale prevalente fuori dalla proprietà diretta: catene e gestori indipendenti prendono in gestione strutture di famiglie proprietarie con canoni fissi, variabili sul fatturato o misti. Confrontare due conti economici alberghieri italiani senza isolare il canone significa confrontare due strutture di capitale, non due gestioni.
L’EBITDAR è anche la riga su cui si negozia. Quando si tratta un canone, la domanda vera non è quanto vale l’immobile ma quanto EBITDAR genera la gestione in un anno normale, e quale quota di quell’EBITDAR può andare al proprietario lasciando al conduttore un margine che regga un anno storto. Quale sia la quota giusta non esiste in astratto: si ricava dal conto della singola struttura, verificando che la parte lasciata al conduttore basti a coprire il servizio del debito, gli investimenti di mantenimento e un anno storto.
Come si calcola
Si parte dal GOP, cioè dal risultato dei reparti al netto dei costi non ripartiti. Si tolgono i compensi di management, dove esistono, e gli oneri immobiliari che restano a carico della gestione: imposta sul fabbricato, assicurazione del fabbricato, tassa sui rifiuti. Ci si ferma prima del canone. Sottraendo il canone si ottiene l’EBITDA; sottraendo poi la riserva per il rinnovo di arredi e impianti si arriva al NOI.
| Riga | Cosa toglie | A chi serve |
|---|---|---|
| GOP | costi dei reparti e costi non ripartiti | direzione operativa |
| EBITDAR | management fee e oneri immobiliari | confronto fra gestioni |
| EBITDA | canone di affitto | conduttore e banca |
| NOI | riserva per rinnovi | proprietà e valutazione |
Un avvertimento contabile: se il canone è variabile e calcolato in percentuale sul fatturato, va comunque tolto sotto l’EBITDAR e non trattato come costo di reparto, altrimenti il confronto salta di nuovo.
Hotel 110 camere in città, gestione in affitto d'azienda
- ricavo totale
- 4.600.000 EUR
- GOP
- 1.748.000 EUR
- management fee 2% dei ricavi
- 92.000 EUR
- imposte sul fabbricato e assicurazioni
- 83.000 EUR
- canone di affitto d’azienda
- 1.150.000 EUR
- EBITDAR
- 1.573.000 EUR
- margine EBITDAR
- 34,2% dei ricavi
- canone su ricavo totale
- 25,0%
- EBITDA
- 423.000 EUR
- margine EBITDA
- 9,2% dei ricavi
- copertura del canone
- 1.573.000 / 1.150.000 = 1,37
Come si usa
Due indicatori vivono qui e vanno guardati insieme. Il margine EBITDAR sui ricavi totali dice quanto vale la gestione, e va letto insieme al canone espresso sulla stessa base: nell’esempio sopra un margine del 34,2% regge un canone pari al 25,0% dei ricavi, mentre lo stesso canone su un margine più sottile lascerebbe la gestione senza respiro. La copertura del canone, cioè EBITDAR diviso canone, dice quanto margine di sicurezza c’è: sopra 1,5 il contratto respira, sotto 1,2 il primo anno debole si mangia tutto il risultato.
Da fare lunedì: prendi il budget dell’anno, calcola l’EBITDAR e dividilo per il canone contrattuale. Poi rifai il conto con i ricavi al meno 10%, tenendo fissi i costi che non scendono. Se la copertura scende sotto 1, sai già che il margine di manovra sul prezzo è zero e che ogni sconto tattico va difeso con un numero, non con una sensazione.
L'errore tipico: firmare un canone fisso su un anno eccezionale
È successo in massa dopo il 2022. Molti canoni sono stati rinegoziati o firmati prendendo come riferimento un anno di ADR record, con copertura calcolata a 1,15 sul picco. Basta una stagione con l’ADR giù del 6% e il canone si mangia l’intero EBITDAR. Il canone va dimensionato su un anno normalizzato, non sul migliore, e la parte variabile serve proprio a questo: se il contratto prevede una componente sul fatturato, il rischio si divide invece di restare tutto sul conduttore.
Da non confondere con
L’EBITDAR non è il GOP. Fra i due ci sono i compensi di management e gli oneri immobiliari, che in un albergo con marchio e proprietà separate valgono qualche punto di ricavo: nell’esempio sopra sono 92.000 più 83.000 euro su 4.600.000, cioè 3,8 punti, e bastano a spostare il giudizio sulla capacità di pagare il canone. Chi usa il GOP come approssimazione dell’EBITDAR sovrastima la capacità di pagare il canone.
E non è una misura di cassa. L’EBITDAR ignora il canone, che invece si paga davvero ogni trimestre, e ignora la riserva per il rinnovo delle camere, che prima o poi diventa un bonifico. Serve a confrontare gestioni, non a verificare se l’albergo sta in piedi: per quello servono EBITDA e flusso di cassa.