Locazioni brevi: i regimi a confronto e cosa cambia nel netto per notte

Lo stesso appartamento, lo stesso prezzo esposto di 120 euro a notte, e tre netti diversi: 51,20 euro con l’imposta sostitutiva sulla prima unità, 38,20 euro in regime d’impresa, 36,50 euro con la tassazione ordinaria. La forma di gestione non cambia quanto vendi. Cambia quanto ti resta, e di quanto cambia si calcola prima di scegliere.

Quei tre numeri non vengono da una tabella di settore: vengono dalle ipotesi dichiarate qui sotto, che puoi sostituire con le tue. La struttura di esempio resta la stessa per tutto l’articolo: tre appartamenti in una città d’arte del centro Italia, gestiti dal proprietario, 180 notti vendute all’anno ciascuno, soggiorno medio di tre notti, vendita prevalente tramite un portale con commissione del 18 per cento.

Un avvertimento che vale più di tutto il resto. Aliquote, soglie e obblighi delle locazioni brevi in Italia sono cambiati più volte e cambieranno ancora. Qui trovi il metodo per costruire il confronto, non il numero da applicare: le aliquote degli esempi vanno verificate alla data in cui leggi, e la scelta del regime va fatta con il tuo consulente.

Tre forme, tre basi imponibili diverse#

La differenza fra i regimi non sta quasi mai nell’aliquota. Sta nella base su cui si applica: uno tassa quello che il cliente paga, l’altro quello che ti resta.

Locazione con imposta sostitutiva#

Chi affitta senza fornire servizi da albergo dichiara un reddito da locazione e può optare per un’imposta sostitutiva a percentuale fissa. La base è il corrispettivo lordo pagato dall’ospite. Lordo significa lordo: la commissione del portale non si deduce, le pulizie non si deducono, l’ammortamento dei mobili non esiste. L’aliquota agevolata vale su una sola unità a scelta del contribuente, dalla seconda alla quarta se ne applica una più alta. Negli esempi useremo 21 e 26 per cento, i valori oggi previsti: verificali.

Locazione con tassazione ordinaria#

Senza opzione, il canone entra nel reddito complessivo e paga l’aliquota marginale del contribuente più le addizionali locali. La base è il lordo ridotto di una deduzione forfettaria del 5 per cento, l’unica che c’è: anche qui commissioni e costi restano fuori. Nell’esempio ipotizziamo un’aliquota marginale complessiva del 35 per cento, che è un’ipotesi e non un dato: la tua dipende da tutti gli altri redditi.

Attività imprenditoriale#

Superata la soglia, o per scelta, l’attività diventa impresa: partita IVA, obblighi contabili, contributi previdenziali, e in cambio la deducibilità dei costi. Nell’esempio la colonna d’impresa è un’attività ricettiva vera e propria, del tipo casa e appartamenti per vacanze, con IVA al 10 per cento sull’alloggio. Esiste anche la locazione esercitata in forma imprenditoriale senza servizi, che resta fuori dal campo dell’IVA: in quel caso togli dalla colonna le due righe dell’IVA. Per imposte e contributi ipotizziamo un carico complessivo del 45 per cento sul reddito, ancora una volta come ipotesi dichiarata.

La soglia oltre la quale non decidi più tu#

Il passaggio a impresa non è sempre una scelta: due cose lo fanno scattare, e conviene conoscerle prima.

La prima è il numero di unità: la norma italiana presume l’esercizio in forma imprenditoriale quando si destinano alla locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso periodo d’imposta. È una presunzione di legge, non un’opinione. La seconda è la natura dei servizi: pulizia durante il soggiorno, cambio biancheria periodico, colazione, ricevimento con orari. Quando il pacchetto assomiglia a quello di un albergo non stai più locando un immobile, stai vendendo un servizio. Entrambe le regole vanno verificate alla data: sono il tipo di norma che viene ritoccata ogni due anni.

C’è poi una terza soglia, non fiscale ma pesante sul conto: codice identificativo, comunicazioni di legge, dotazioni di sicurezza. Non cambiano l’aliquota, cambiano i costi fissi per unità, ed è lì che si gioca buona parte del confronto.

Il confronto costruito: 120 euro esposti, quattro colonne#

Costi variabili per notte: 45 euro di pulizia finale su un soggiorno medio di tre notti fanno 15 euro, più 4 di biancheria e consumabili e 3 di utenze legate all’occupazione. Totale 22 euro a notte, IVA compresa. In regime d’impresa quell’IVA si detrae e il costo scende a 18,03 euro.

Restano i costi fissi, che nella locazione non si deducono e in impresa sì. Ipotizziamo 3.660 euro l’anno per unità, IVA compresa: consulente e software, assicurazione, manutenzione ordinaria, ammortamento degli arredi, utenze fisse. In impresa valgono 3.000 euro al netto dell’IVA detraibile e generano un risparmio d’imposta di 1.350 euro, quindi pesano sulla cassa per 1.650 euro invece che per 3.660.

Sulla prima unità l’imposta sostitutiva vince, ma di 330 euro l’anno. E il conto cambia segno appena si aggiungono unità: con tre appartamenti, dove l’aliquota agevolata copre solo il primo e gli altri due pagano il 26 per cento, la locazione lascia 14.508 euro l’anno contro i 15.678 dell’impresa. Sono 1.170 euro a favore del regime che quasi tutti evitano perché sembra più complicato.

L’aliquota che leggi non è l’aliquota che paghi#

Un’imposta sostitutiva del 21 per cento sul lordo non è un’imposta del 21 per cento. Sul nostro appartamento il margine prima delle imposte è 76,40 euro a notte: 120 meno 21,60 di commissione meno 22 di costi. Su quel margine, 25,20 euro di imposta valgono il 33,0 per cento. La percentuale della norma è riferita a una base che comprende soldi che non hai mai visto.

Il salto diventa vistoso quando fra te e l’ospite c’è un gestore. Una fee del 20 per cento costa 24 euro a notte più IVA al 22 per cento, cioè 29,28 euro, e per un proprietario privato quell’IVA non è detraibile: è costo pieno. Il margine scende a 47,12 euro, l’imposta resta 25,20 e il netto crolla a 21,92 euro. L’aliquota effettiva sul margine è il 53,5 per cento.

La ritenuta dell’intermediario: imposta giusta, cassa spostata#

Quando un portale incassa per conto tuo, la legge italiana gli impone di trattenere una quota e versarla in tuo nome. Oggi la ritenuta è del 21 per cento del corrispettivo lordo ed è a titolo di acconto: non estingue l’imposta, la anticipa. Il conguaglio avviene in dichiarazione, a debito o a credito.

Sull’unità al 21 per cento la ritenuta coincide con l’imposta e il conguaglio è zero. Sulle unità al 26 per cento resti a debito di 6 euro a notte, in tassazione ordinaria al 35 per cento di 14,70 euro. Se invece la tua imposta effettiva è più bassa della ritenuta, ti ritrovi un credito da recuperare.

Il punto vero è il tempo. Se il 70 per cento delle 540 notti passa da un intermediario che incassa, il corrispettivo intermediato è 45.360 euro l’anno e la ritenuta 9.525,60 euro. Quei soldi escono lungo tutto l’anno; il conto si chiude con la dichiarazione dell’anno successivo. Con un costo del denaro del 4 per cento e un anticipo medio di dodici mesi, l’anticipazione costa circa 381 euro l’anno: poco più di sette notti nette dell’unità al 21 per cento. Nessuno la mette nel confronto fra diretto e portale.

Perché un property manager ragiona su margini diversi#

Un gestore con 25 unità come queste, 180 notti l’anno ciascuna, muove 4.500 notti e 540.000 euro di transato. Con una fee del 20 per cento incassa 108.000 euro. Se i costi di struttura sono 70.000 euro di personale, 9.000 di software e canali, 8.000 fra ufficio e assicurazioni e 6.000 di promozione, il totale è 93.000 euro e il margine 15.000: il 13,9 per cento del ricavo e il 2,78 per cento del transato. Per notte: incassa 24, ne spende 20,67, ne guadagna 3,33.

Il proprietario, sulla stessa notte, ne porta a casa 51,20. L’asimmetria spiega quasi tutti i disaccordi sul prezzo. Alzare la tariffa di 5 euro vale 3,05 euro netti al proprietario in regime agevolato, perché ogni euro esposto in più ne lascia 61 centesimi dopo commissione e imposta; al gestore ne vale 1. Aggiungere unità al portafoglio, invece, rende molto: se il costo marginale di una notte in più è 12 euro, quattro unità aggiuntive valgono 8.640 euro di margine, il 57,6 per cento in più, senza toccare il prezzo di nessuno.

Non è disonestà, è aritmetica: il proprietario massimizza il netto per notte, il gestore le notti sotto contratto. Due obiettivi che per una parte del calendario coincidono e per un’altra no. Il modo per verificarlo è chiedere il conto sul netto annuo per unità, non sull’occupazione.

Dove questo confronto si rompe#

Il netto per notte non decide nulla: decide il netto annuo#

Nel nostro esempio l’imposta sostitutiva batte l’impresa di 13 euro a notte, ma perde 2.010 euro di risparmio sui costi fissi. Il pareggio sta a 2.010 diviso 13, cioè 154,6 notti l’anno: sopra conviene la sostitutiva, sotto l’impresa. Chi sceglie guardando l’aliquota risponde alla domanda sbagliata: quella giusta è quante notti vendo davvero.

Con l’imposta sostitutiva paghi anche l’anno in cui perdi#

È la conseguenza che quasi nessuno mette in conto. Un anno di lavori in strada, una stagione storta: le notti scendono a 90, il netto ante costi fissi diventa 4.608 euro, i costi fissi restano 3.660 e il risultato è 948 euro. In regime d’impresa, con lo stesso calo, sarebbero 90 per 38,20 meno 1.650, cioè 1.788 euro. La sostitutiva è un’imposta sul fatturato travestita da imposta sul reddito: generosa quando le cose vanno bene, la peggiore delle opzioni quando vanno male, perché non conosce la parola perdita.

Il confronto con l’albergo non si fa sul prezzo esposto#

Un appartamento che espone 120 euro e un albergo che espone 120 euro non stanno vendendo la stessa cifra. Nel prezzo dell’albergo ci sono 10,91 euro di IVA sull’alloggio che il locatore non versa; in nessuno dei due c’è l’imposta di soggiorno, che si riscuote a parte ed è una partita di giro. Confrontare la propria tariffa con quella dell’appartamento in fondo alla strada guardando il numero sul portale significa confrontare due numeri che vogliono dire cose diverse. Il numero comparabile è il ricavo netto per notte, dopo IVA, commissione e costi variabili.

Quello che nessuna tabella copre#

Restano fuori tre cose. Il valore dell’immobile, che su un orizzonte lungo pesa più di ogni aliquota. Il tempo del proprietario, che nella locazione non è mai un costo deducibile. E il rischio normativo locale: un regolamento comunale che limita le giornate può azzerare la convenienza di qualunque regime, e non si prevede con un foglio di calcolo.

Cosa fare lunedì mattina#

1. Scrivi le quattro grandezze del tuo caso: prezzo medio esposto, commissione media del canale, costo variabile per notte, notti vendute l’anno scorso per unità.
2. Calcola il costo variabile per notte dividendo il costo di una pulizia completa per il soggiorno medio reale, non per quello che ricordi.
3. Rifai la tabella con i tuoi numeri e con le aliquote verificate alla data, chiedendo al consulente quale aliquota marginale usare per la colonna ordinaria e quale carico complessivo per quella d’impresa.
4. Calcola il tuo pareggio in notti fra sostitutiva e impresa: differenza di costi fissi netti diviso differenza di netto per notte. Confrontalo con le notti vendute negli ultimi due anni.
5. Conta le unità che destini alla locazione breve e verifica dove sei rispetto alla soglia di presunzione. Se stai per superarla, rifai il conto prima di firmare.
6. Controlla come tratti le pulizie addebitate a parte: se le incassi tu, verifica con il consulente che siano nella base imponibile.
7. Somma le ritenute subite nell’anno e confrontale con l’imposta dovuta: se sei stabilmente a credito, vale la pena capire perché.
8. Se lavori con un gestore, chiedigli il netto annuo per unità degli ultimi due anni, al netto della sua fee e dell’IVA sulla fee. Se non ce l’ha, il primo lavoro è costruirlo.

Domande frequenti#

Con due appartamenti conviene la cedolare o la partita IVA?#

Dipende dalle notti che vendi, non dal numero di appartamenti. Nel nostro esempio, con 180 notti l’anno per unità, l’imposta sostitutiva batte il regime d’impresa di 330 euro sulla prima unità ma perde di 750 euro sulla seconda, dove l’aliquota agevolata non si applica più. Il pareggio sta intorno alle 155 notti l’anno per unità: sopra conviene la sostitutiva, sotto l’impresa, che deduce i costi fissi. Rifai il conto con le tue cifre e le aliquote verificate alla data.

La commissione del portale si scarica dalla cedolare secca?#

No, ed è il punto che sorprende di più. Nei regimi di locazione la base imponibile è il corrispettivo lordo pagato dall’ospite, commissione compresa. Su un prezzo esposto di 120 euro con commissione del 18 per cento paghi l’imposta anche sui 21,60 euro che non hai mai incassato. È il motivo per cui una fee di gestione alta e una tassazione sul lordo, insieme, portano l’aliquota effettiva sul margine oltre il 50 per cento.

Che cosa cambia davvero la ritenuta del portale sul mio conto?#

Non cambia quanto paghi, cambia quando lo paghi. È a titolo di acconto: viene trattenuta all’incasso e scomputata in dichiarazione. Se la tua aliquota coincide con quella della ritenuta il conguaglio è zero; se è più alta resti a debito, se è più bassa maturi un credito. L’effetto è sulla cassa: nell’esempio l’anticipo di 9.525,60 euro costa circa 381 euro l’anno al 4 per cento.

Quando divento imprenditore senza volerlo?#

Due strade portano lì. La prima è quantitativa: destinare alla locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso periodo d’imposta fa scattare una presunzione di legge di esercizio in forma imprenditoriale. La seconda è qualitativa: quando offri servizi tipici dell’ospitalità, come pulizie durante il soggiorno, cambio biancheria periodico, colazione o ricevimento, non stai più locando un immobile. Entrambe le regole vanno verificate alla data e con il consulente, perché sono state modificate più volte.

Perché il mio gestore mi consiglia sempre di abbassare il prezzo?#

Perché il suo margine per notte è molto più piccolo del tuo e dipende dal volume. Nell’esempio il gestore guadagna 3,33 euro a notte contro i 51,20 del proprietario, e cinque euro di aumento valgono 1 euro per lui e 3,05 per te. Non significa che abbia torto: significa che la sua proposta va verificata sul netto annuo per unità, la grandezza che conta per te, non sull’occupazione, che conta per lui.