RevPAM
Revenue Per Available Metre
Il ricavo generato da uno spazio diviso per i metri quadrati disponibili e per il tempo. Si usa per sale meeting, spazi eventi e superfici commerciali, dove l'unità scarsa è il metro quadrato e non la camera.
Che cos’è
Il RevPAM applica la logica del RevPAR agli spazi. Una sala meeting da 300 metri quadrati e una da 60 non si confrontano sul fatturato assoluto: la prima incassa di più per definizione. Dividendo per la superficie e per i giorni disponibili si ottiene un numero comparabile.
Serve soprattutto negli alberghi congressuali e nei resort con centro congressi, dove gli spazi eventi occupano superfici enormi e producono ricavi molto irregolari. In molti alberghi italiani con sale meeting il RevPAM è il numero che rivela che quelle sale non pagano il proprio costo di occupazione.
Come si calcola
A numeratore va il ricavo attribuibile allo spazio: affitto sala, allestimenti, tecnica, coffee break e catering serviti in quello spazio. Se includi le camere vendute grazie all’evento, non stai più calcolando il RevPAM ma il valore complessivo del business MICE, e va detto. A denominatore, metri quadrati per giorni di disponibilità.
La granularità corretta è la mezza giornata, perché le sale si vendono a slot: mattina, pomeriggio, serata. Chi calcola per giorno intero sottostima il rendimento delle sale che ruotano due volte.
Anno di un centro congressi in un hotel 4 stelle
- sala plenaria
- 340 mq
- sale riunioni
- 5 sale per 380 mq totali
- superficie vendibile
- 720 mq
- giorni disponibili
- 320
- mq-giorno
- 230.400
- ricavo affitto sale
- 268.000 EUR
- ricavo coffee break e catering
- 391.000 EUR
- ricavo tecnica e allestimenti
- 74.000 EUR
- ricavo totale spazi
- 733.000 EUR
- RevPAM
- 733.000 / 230.400 = 3,18 EUR per mq al giorno
- la sola sala plenaria: 402.000 EUR su 108.800 mq-giorno
- 3,69 EUR
Come si usa
Il RevPAM serve a decidere la destinazione degli spazi. Se una sala rende 1,10 euro per metro quadro al giorno e trasformarla in quattro camere produrrebbe un RevPAR di 95 euro su 90 metri quadri, cioè 4,22 euro per metro quadro, la conversione va valutata seriamente. È il calcolo che sta dietro a molte ristrutturazioni italiane degli ultimi anni.
Da fare lunedì: calcola il RevPAM di ogni sala separatamente per gli ultimi dodici mesi. Quasi sempre una o due sale piccole fanno il grosso del rendimento e la sala grande, che è quella di cui si parla nelle riunioni, sta sotto la media.
L'errore tipico: sale regalate per portare camere
La sala gratis in cambio di un blocco camere è una prassi diffusa, e non è sbagliata in sé: diventa sbagliata quando nessuno calcola quanto vale lo spazio ceduto. Se la sala regalata occupa 300 metri quadri per due giorni a un RevPAM di 3,20 euro, hai regalato 1.920 euro, e il gruppo deve valere almeno quello in più. Senza il numero, la trattativa la conduce il cliente.
Da non confondere con
Il RevPAM non è il meeting room yield, che misura quanto della capacità sale hai venduto rispetto al potenziale a tariffa piena. E non è il RevPASH, che riguarda i posti a sedere della ristorazione con la variabile oraria: nelle sale eventi la superficie conta più dei posti, perché la stessa sala ospita configurazioni diverse.